На українському ринку нерухомості закінчився "ефект ейфорії", про який "Страна" писала кілька місяців тому, на хвилі новин про мирні переговори між Україною та РФ та "швидке закінчення війни".
Тоді, нагадаємо, почав зростати попит на житло у багатьох регіонах, включаючи навіть прифронтові, наприклад, Харківську область. Продавці, помітивши пожвавлення на ринку, стали піднімати цінники, причому часто явно "вище ринку". І багатьом удалося продати навіть переоцінені об'єкти.
Але незабаром стало ясно, що перспективи світу віддаляються. Більше того - пішло погіршення ситуації на фронті, а багато міст, у тому числі Київ, стали частіше і жорсткіше обстрілювати.
Якийсь час ринок на нові тенденції ніяк не реагував. Ще наприкінці травня, після однієї з масштабних атак на Київ, столичні ріелтори з подивом констатували, що "нічого не змінилося" - люди, як і раніше, записуються на перегляди та укладають угоди.
Але вже в червні ситуація на ринку нерухомості почала швидко погіршуватися. Як розповідає київський ріелтор Ірина Луханіна, багато потенційних покупців скасовують перегляди, гальмують задатки та відкладають угоди.
Гірше із продажами стало і в інших містах. Наприклад, у Тернополі, як заявляють місцеві ріелтори, численні переселенці, які ще недавно скуповували житло, "взяли паузу". Тому посередники, які раніше шукали недорогі квартири, щоб потім їх вигідно перепродати, запанікували, вже готові віддавати об'єкти "нащо купили", а то й дешевше. Почав знижуватись і загальний рівень цін.
"У деяких новобудовах вже можна купити житло по 600 доларів за квадрат. Якщо так піде далі, цінник взагалі може впасти до 400 доларів, щоб там забудовники не говорили про подорожчання будматеріалів та інфляцію", - кажуть місцеві ріелтори.
У Запоріжжі вже з'явилися у продажу квартири дешевше за 8 тисяч доларів, у Кривому Розі однушку реально купити за 4 тисячі, а в Харківській області є пропозиція навіть по 3 тисячі доларів.
Цікаво, що думки ріелторів розділилися. Одні кажуть, що жодного глобального падіння цін не буде. Нинішнє затишшя, мовляв, тимчасове, і далі ринок знову "заживе своїм життям". Інші, навпаки, пророкують "масштабний обвал" та величезний розпродаж житла "за копійки".
Розбиралися, що зараз відбувається на ринку нерухомості, та які перспективи за цінами.
Ажіотаж закінчився
Ми вже писали, що буквально з січня 2025 року на українському ринку нерухомості розпочався незвичайний для воєнного часу ажіотаж. Спочатку спрацював ефект відкладеного попиту — після того, як наприкінці 2024 року "лягли" реєстри Мін'юсту, багато угод зависли та автоматично зрушили на 1,5-2 місяці. На той час до них додалися нові угоди, що призвело до черг на перегляди і до нотаріусів.
Пізніше після приходу до влади нового президента США Дональда Трампа та його активної миротворчої діяльності ринок нерухомості почали "рухати" очікування швидкого закінчення війни. Ріелтори в один голос заявляли, що після війни вартість житла в Україні різко зросте, тому "краще купувати, доки не подорожчало".
Попит на квартири на цьому фоні зріс, як мінімум, на 15-20%, що дозволило продавцям спочатку прибрати знижки, а потім почати підвищувати цінники. На найбільш ходові об'єкти вони виросли з початку року та до травня 2025 року на 7-10%, а на деякі й більше.
Навіть коли стало зрозуміло, що перспективи світу відкладаються, а РФ посилила атаки на багато українських міст, зокрема, Київ, якийсь час ажіотаж на ринку нерухомості все ще не вщухав.
Що з подивом констатували, наприклад, київські ріелтори, коли після масштабних атак з великими руйнуваннями, вранці люди дзвонили їм та записувалися на перегляди.
У червневому інфляційному звіті Нацбанку зазначається, що за останній квартал 2024 та перший квартал 2025 року було укладено на 8% угод більше, ніж за аналогічний період роком раніше.
При цьому дві третини угод проходили поза обласними центрами, тобто у невеликих населених пунктах. Купували в основному квартири до 48 квадратів і будинки до 70 квадратів.
При цьому, незважаючи на позитивну динаміку щодо операцій, Нацбанк констатував, що купівлю житла стримують військові ризики та загальна невизначеність. А ситуативне підживлення ринку за рахунок активної внутрішньої міграції слабшає.
"Без покращення очікувань щодо безпеки або доступних механізмів страхування від військових ризиків для договорів іпотеки, попит навряд чи помітно зростатиме", - йдеться у звіті НБУ.
У Києві дають знижки покупцям та орендарям
З червня настрої потенційних покупців житла дуже погіршилися.
Київський ріелтор Ірина Луханіна каже, що після масштабних атак на столицю поменшало дзвінків, люди відмовляються від переглядів, зупиняють задатки та відкладають угоди "до осені".
За її словами, зменшилася також кількість об'єктів, що виставляються на продаж, оскільки власники не розуміють, куди рухатимуться ціни. Багато хто розуміє, що "ефект підвищення" вже пройшов, але сподіваються, що це не надовго і незабаром можна знову виставити квартиру на продаж за гарною ціною.
"Люди обережні з покупкою, особливо в старих панельних будинках, де житло вже почало дешевшати. У нових ЖК з автономними системами та наявністю притулків поки що все більш-менш стабільно", - каже Луханіна.
За оголошеннями зниження цін на квартири у столиці поки що не простежується, але, як кажуть ріелтори, власники почали пропонувати гарні знижки. Луханіна розповідає, що, наприклад, одиночки подешевшали на 3 тисячі, двійки – на 5 тисяч, а троячки – до 10 тисяч доларів.
"Зрозуміло, що це середні цифри. Не завжди і не скрізь продають дешевші, але тенденція до здешевлення є", - каже Луханіна.
Що цікаво, у продажу масово з'явилися дуже дешеві квартири, щоправда, не в кращому стані і на околицях. Йдеться про житло, яке власники (багато з яких перебувають на кордоні) довгий час тримали, плануючи надати йому товарного вигляду та продати дорожче, а зараз "махнули рукою" і терміново продають "як є". Наприклад, на flatfy.ua на 14 тисяч доларів пропонується квартира в Литовському провулку (Голосіївський район) площею 26,5 кв. За 15 тисяч виставлена одиниця в 30 квадратів на Воскресенці, а за 16900 - однушка в 29 квадратів у Старій Дарниці. За 17 тисяч можна купити однокімнатну у 27 квадратів на Лісовому масиві, за 18 тисяч – квартиру площею 23, квадратні метри на вітряних горах тощо.
Це при тому, що середня вартість однокімнатних квартир у Києві, за словами Луханіної, становить 45-80 тисяч доларів залежно від району та рівня житла. А, наприклад, на Печерську за одну одну просять 80-220 тисяч.
Ріелтори кажуть, що найбільше зараз "зависли" переселенці, які донедавна помітно рухали попит на житло у Києві.
"Люди приїхали в столицю, розраховуючи, що вона "найзахищеніша". А за підсумком отримали масштабні обстріли, і, з урахуванням невизначеності з поставками Штатами снарядів для ППО, незрозуміло, що буде далі. Тому багато хто з тих, хто поки що знімає і паралельно доглядає собі краще придбати, замислилися, замислилися, до інших міст", - розповіла нам київський ріелтор Аліна.
Оксана, яка переїхала до Києва із Сум, і хотіла купити квартиру на Оболоні, каже, що тепер шукатиме житло або в передмісті, "на яке менше летить" (зокрема, Обухівською трасою) або, можливо, в інших містах, скажімо, Житомирі чи Вінниці.
Є зміни і у сегменті столичної оренди житла. Так, спостерігається підвищений попит на квартири у порівняно безпечних районах та у будинках з укриттями. "Старий фонд без укриттів здається гірше, ніж будинки з підземними паркінгами", - зазначила Луханіна. Райони, в які останнім часом найчастіше "прилітає" (Святошинський, Солом'янський. Лук'янівка та ін.) потенційні орендарі розглядають крані неохоче, хоча на них є знижки. Загалом у старих будинках, за словами Луханіної, оренда одиниць подешевшала на 1-2 тисячі гривень, двійок – до 5 тисяч.
Зрозуміло, що ринок нерухомості є вкрай інертним. І кілька великих ворожих атак, якими б масштабними вони не були, навряд чи в один момент зупинять усі угоди.
Проте, як вважають експерти, якщо ситуація з безпекою для столиці не покращатиметься (або погіршуватиметься) охочих купувати дороге київське житло буде дедалі менше.
Тернопіль та Запоріжжя дешевшають, Рівне рекордно подорожчало
В інших містах ситуація на ринку нерухомості також змінюється.
Приміром, у Тернополі, як розповідають місцеві ріелтори, поменшало бажаючих купити квартиру з числа переселенців.
Хоча їх у місті багато і донедавна вони багато в чому стимулювали зростання ринку. Більше того - багато місцевих посередників шукали недороге житло, "прикрашали" його і перепродавали дорожче переселенцям.
Але зараз, за словами ріелтерів, квартири "зависли", і посередники вже готові продавати їх без своєї комісії, аби повернути вкладені гроші. У новобудовах на околицях цінник навіть упав, і житло можна купити по 600 доларів за квадрат (нещодавно було 700-750 доларів).
"Таке відчуття, що ринок летить вниз шаленими темпами. Думаю, незабаром новобудови і по 400 доларів скидатимуть", - кажуть опитані ріелтори. За їхніми словами, багатьох потенційних покупців зупиняє "невизначеність та погіршення перспектив роботи в регіоні", оскільки місцевий бізнес уже не так активно, як раніше, готовий підвищувати зарплати.
У Харкові, як розповідає власник оціночної компанії "Дельта Консалтинг" Роман Рябов, продаж "на подив" є. "Купують, переважно, військові, за житловими сертифікатами і ті, хто переїхав з місцевості, де з безпекою ще гірше", - каже він.
Керівник філії харківської компанії "Аргумент" зазначив, що з ринку практично зникли дешеві пропозиції, скажімо, одиниці до 15 тисяч. Тепер нижня планка – від 18 тисяч. Але це не означає, що таке житло подорожчало на 20%, його просто мало фізично залишилося, все вже розібрали. Наприклад, квартири по 30 тисяч зараз продаються по 32 тисячі. Але елітне житло вартістю від 100 тисяч доларів в ціні ніяк не змінилося.
Втім, на dom.ria ми знайшли одиницю на Салтівці (вважається одним із найнебезпечніших у плані безпеки районів) за 16,5 тисяч. Вона з'явилася у пропозиції лише днями. Тобто, не виключено, що мінімальний цінник знову рухатиметься вниз.
У Запоріжжі кількість виставлених на продаж квартир упала за останні півроку майже на третину. Знижуються ціни. Так, за даними OLX, тільки за травень цінник просів майже на 1%, плюс з'явилося багато дуже дешевих пропозицій. Приміром, у Шевченківському районі можна купити один у 29 квадратів за 7900 доларів (при тому, що середня вартість однокімнатних квартир у місті — 16 тисяч).
У Кривому Розі можна знайти однокімнатні по 4-5 тисяч доларів. У Сумах за 20 тисяч реально знайти вже двоє з ремонтом. Така пропонується, наприклад, на вулиці Ремісничій. Площа — 48 квадратів, поміняно комунікації, є меблі та побутова техніка.
При цьому, скажімо, у Рівному, навпаки, цінники на житло рекордно зростають. За останні півроку – плюс 10-17% у старому фонді та плюс 8% – на первинці.
Середня вартість однокімнатної квартири у місті — 50 тисяч доларів, а двокімнатної — понад 60 тисяч.
Причому місцевий ринок "рвонув" вгору лише цього року, раніше особливого ажіотажу там не спостерігалося. Зараз же Рівне потрапило до п'ятірки міст із найдорожчим житлом (після Києва, Львова, Ужгорода та Чернівців). Експерти пояснюють, що така тенденція пояснюється тим, що у Рівному більш-менш безпечно плюс є робота та непогані зарплати, але при цьому не таке дороге житло, як, наприклад, у Львові. Це приваблює багатьох переселенців. Крім того, в регіон релокували багато компаній зі східних областей.
Щодо Одеси, то, як каже керівник філії АН "Слон" Володимир Ровенчук, "ціни змінюються не те, що щомісяця — щодня". За його словами, середній цінник на 2-3 кімнатні квартири у спальних районах зараз – 37-50 тисяч доларів.
За даними аналітиків OLX, цінник на житло в Одесі за останній рік зріс на 24%, а в Чорноморську - на 11%. Експерти пояснюють це тим фактом, що попит на квартири в регіоні зростає (за рік — плюс 71% в Одесі та 113% у Чорноморську), а пропозицій, навпаки, поменшало (на 15%).
У Львові вартість квартир практично не змінюється, оскільки, на думку ріелторів, вже досягла стелі. За останній рік лише одиниці подорожчали на 3% (до 64,9 тисяч доларів). Багато заїжджих інвесторів намагаються "скинути" львівські квартири, тому пропозиція на ринку дуже більша, при цьому попит на неї останнім часом впав.
Втім, як кажуть ріелтори, визначальними для ринку нерухомості будуть найближчі місяці.
Якщо в Києві не покращиться (або навіть погіршиться) ситуацію з безпекою, не виключено, що деякі потенційні покупці відмовляться від купівлі житла або шукатимуть "запасний аеродром" - розглядати варіанти в інших містах. Не виключена і "загальна апатія" на вітчизняному ринку нерухомості, пов'язана з невизначеністю щодо термінів закінчення війни, погіршенням ситуації в економіці та іншими факторами.
Якщо ж попит піде на спад, рухатимуться вниз і ціни. Про готовність власників житла віддавати об'єкти з хорошим дисконтом говорить, наприклад, збільшення пропозиції дуже дешевих варіантів у Києві та інших містах.
Але якщо намітиться прорив у питанні закінчення війни, зрозуміло, що ситуація кардинально розгорнеться, і люди знову почнуть доглядати квартири.
